Franquia em shopping: os custos de ocupação que o anúncio não mostra

Uma franquia em shopping paga muito mais do que o aluguel do anúncio. Entram aluguel mínimo ou percentual sobre o faturamento, aluguel em dobro em dezembro, condomínio, fundo de promoção e, em muitos casos, a res sperata na entrada. Somados aos royalties da rede, esses custos decidem se a unidade se sustenta no ponto escolhido.

O shopping atrai porque entrega fluxo, segurança, estacionamento e horário estendido, e muitas redes só aceitam abrir unidades nesse tipo de empreendimento. O problema aparece quando o candidato compara a proposta do shopping com o aluguel de uma loja de rua e conclui que a diferença é pequena, sem perceber que a conta tem várias linhas além do aluguel.

Este guia mostra cada componente do custo de ocupação, o que a Lei do Inquilinato permite ao shopping cobrar, como fica a renovação do contrato e uma simulação hipotética para você montar a sua própria conta antes de escolher o formato.

Quais custos uma franquia em shopping paga além do aluguel#

Uma unidade em shopping costuma pagar quatro grupos de custos de ocupação, que se somam aos custos da própria franquia. São o aluguel, os encargos comuns, a contribuição para o marketing do empreendimento e, na entrada, a remuneração pela reserva do espaço.

A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, diz que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato (art. 54). Isso explica por que os contratos de shopping têm cláusulas que não existem numa locação comum, e também por que é o contrato, e não a lei, que define a maior parte do que você vai pagar.

Em paralelo, a franquia tem os seus próprios custos periódicos, como royalty, taxa de publicidade e eventuais aluguéis de equipamento, que a franqueadora precisa detalhar na Circular de Oferta de Franquia, com base de cálculo e destinação (art. 2º, IX, da Lei 13.966/2019). A COF também deve informar, quando houver, o aluguel do ponto comercial cobrado pela franqueadora.

O erro típico é olhar a proposta comercial do shopping isoladamente. Ela traz o aluguel mínimo em destaque, e os demais itens aparecem em anexos, em regimento interno ou em normas gerais que o lojista só lê depois de assinar.

Na prática, o que eu vejo com mais frequência é o candidato descobrir o condomínio e o fundo de promoção no primeiro boleto. Peça ao shopping, por escrito, o valor de cada item dos últimos doze meses para aquela posição e some tudo antes de comparar com qualquer outro ponto.

Aluguel mínimo, aluguel percentual e fiscalização do faturamento#

O aluguel em shopping costuma ser cobrado como um percentual do faturamento da loja, com um valor mínimo garantido ao empreendedor. Você paga o que for maior entre os dois, e isso significa que o aluguel cresce junto com as suas vendas.

Esse formato é descrito no verbete Shopping Center da Enciclopédia Jurídica da PUC-SP, que registra que a remuneração do empreendedor é usualmente fixada em percentual sobre o faturamento do lojista, assegurado um valor mínimo fixo mensal. O mesmo texto lembra que o empreendedor pode fiscalizar o faturamento, desde que sem atrapalhar a atividade da loja.

Na prática, o contrato define o que entra no faturamento para fins de aluguel, como vendas no balcão, vendas por aplicativo retiradas na loja e, às vezes, vendas on-line atribuídas à unidade. Para uma franquia, isso pesa, porque a rede pode ter canais próprios que geram venda com retirada no seu ponto.

O risco escondido está nos dois extremos. Se você vende pouco, paga o mínimo, que pode ser alto para o seu volume. Se você vende muito, paga o percentual, e parte do crescimento vai para o shopping, o que reduz o ganho de escala que a projeção da franqueadora talvez considere.

Se fosse comigo, eu pediria ao shopping a definição exata de faturamento bruto usada no contrato e conferiria se ela inclui vendas que não passam pelo seu caixa. Essa definição precisa conversar com o sistema de vendas exigido pela franqueadora.

O 13º aluguel cobrado em dezembro#

Muitos contratos de shopping cobram o aluguel mínimo em dobro no mês de dezembro, o chamado 13º aluguel ou aluguel natalino. Isso significa treze aluguéis mínimos por ano, e a sua conta anual precisa refletir isso.

A cobrança foi considerada válida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 1.409.849, julgado em 2016, desde que esteja claramente prevista no contrato. Segundo a reportagem do Consultor Jurídico sobre o julgamento, o relator entendeu que a cláusula é própria desse tipo de locação e ajuda o empreendedor a enfrentar o aumento de despesas no fim do ano.

O argumento comercial costuma ser que dezembro é o mês de maior venda no varejo de shopping. Para muitos segmentos isso é verdade, mas não para todos, e franquias de serviços, de educação ou de saúde podem ter dezembro fraco e pagar o mínimo em dobro mesmo assim.

Um "e se" comum é o contrato prever o percentual em dobro, e não apenas o mínimo. Leia a cláusula com atenção, porque as duas versões geram valores muito diferentes num mês de vendas altas.

O erro que mais custa caro aqui é planejar o caixa em base mensal e esquecer que dezembro tem um aluguel extra. Inclua o 13º aluguel na projeção anual e reserve o valor ao longo do ano, principalmente se o seu segmento não vende mais no Natal.

Condomínio e encargos comuns, o que o shopping pode e não pode cobrar#

O condomínio, ou encargos comuns, cobre a manutenção das áreas do shopping, como limpeza, segurança, climatização, energia das áreas comuns e administração. Ele é rateado entre os lojistas e costuma variar ao longo do ano, o que dificulta a previsão.

A Lei 8.245/1991 limita o que o empreendedor pode repassar. Ele não pode cobrar do lojista obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas e esquadrias externas, indenizações trabalhistas de empregados dispensados antes do início da locação, obras ou trocas de equipamentos que modifiquem o projeto original e paisagismo nas partes de uso comum (art. 54, §1º, combinado com o art. 22, parágrafo único). As despesas cobradas precisam estar previstas em orçamento, e o lojista, sozinho ou por meio de entidade de classe, pode exigir a comprovação delas a cada sessenta dias (art. 54, §2º).

Na prática, poucos lojistas usam esse direito de conferência. A associação de lojistas, quando ativa, é o caminho mais eficiente, porque um pedido coletivo de prestação de contas pesa mais do que um pedido individual.

A exceção que surpreende é a reforma geral do shopping. Parte dela pode ser repassada como despesa ordinária e parte não, e a fronteira entre manutenção e modificação de projeto costuma gerar disputa.

Muita gente acha que condomínio de shopping é um valor fixo como o de um prédio, e quase sempre está enganada, porque ele acompanha consumo, reajustes de contratos de serviço e decisões da administração. Use a média dos últimos doze meses com margem de segurança, nunca o valor do mês mais barato.

Fundo de promoção do shopping e fundo de propaganda da franquia#

O lojista de shopping costuma contribuir para um fundo de promoção, administrado pela associação de lojistas, que paga campanhas e eventos do empreendimento. Numa franquia, isso se soma à taxa de publicidade cobrada pela rede, e você passa a pagar dois fundos de marketing.

O verbete da PUC-SP registra que cabe à associação de lojistas promover as atividades do shopping com os recursos do fundo de promoção, sendo obrigatório o pagamento por todos os lojistas. Do lado da franquia, a COF precisa informar a taxa de publicidade e o que ela remunera (art. 2º, IX, c, da Lei 13.966/2019), além de indicar se existe conselho ou associação de franqueados com poder de fiscalizar a aplicação dos fundos (art. 2º, XX).

Os dois fundos têm lógicas diferentes. O do shopping traz gente para o empreendimento, e o da rede constrói a marca em todos os canais, o que significa que nenhum dos dois garante campanha direcionada à sua loja.

O "e se" relevante é a rede cobrar, além do fundo nacional, uma verba de marketing local obrigatória. Somada ao fundo de promoção do shopping, a despesa com marketing pode virar um percentual relevante do faturamento, e ela precisa aparecer na sua conta.

Se fosse comigo, eu perguntaria à franqueadora se a taxa de publicidade é reduzida para unidades em shopping, já que o lojista ali já paga um fundo próprio. Algumas redes fazem esse ajuste, e quando não fazem, é um custo a negociar ou a considerar na escolha do ponto.

Res sperata e a reserva do espaço#

Res sperata é o valor que alguns shoppings cobram, em geral na entrada, pela reserva do espaço e pelo direito de participar da estrutura do empreendimento. Ela não substitui o aluguel e é paga além dele, o que muitos candidatos só percebem na hora de fechar o contrato.

O verbete da PUC-SP descreve a res sperata como retribuição ao empreendedor pelo fundo de comércio que ele organiza e como o direito de reserva do imóvel a ser locado. Como remunera a organização do empreendimento e a reserva da vaga, ela costuma ser cobrada na entrada do lojista, inclusive quando o shopping ainda está em construção.

Na prática, o valor e as condições variam muito e são negociáveis. O ponto delicado é o que acontece se o shopping atrasar a inauguração, mudar o projeto ou não atingir a ocupação prometida, e o contrato precisa dizer se há devolução nesses casos.

Para uma franquia, a res sperata soma-se à taxa de franquia e à obra, num momento em que a unidade ainda não fatura. Ela precisa estar no investimento inicial que você compara, mesmo que a COF da rede não a mencione, porque depende de cada shopping.

O erro que mais custa caro aqui é pagar a res sperata antes de ter certeza de que a rede aprovou o ponto. Condicione o pagamento à aprovação escrita da franqueadora e confira as hipóteses de devolução antes de transferir qualquer valor.

Renovação do contrato e a proteção da ação renovatória#

O lojista de shopping tem direito de pedir a renovação do contrato na Justiça, por meio da ação renovatória, quando cumpre os requisitos da Lei do Inquilinato. Essa proteção é o que dá valor ao ponto que você construiu.

O art. 51 da Lei 8.245/1991 exige contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo ou soma de prazos ininterruptos de cinco anos e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º). No shopping, o empreendedor não pode recusar a renovação alegando que vai usar o espaço para si ou para transferir fundo de comércio próprio (art. 52, §2º).

Para uma franquia, o prazo do contrato com o shopping precisa conversar com o prazo do contrato de franquia. Se a franquia tem prazo maior do que a locação e a locação não chega a cinco anos, você pode ficar sem ponto no meio da franquia, com obrigações perante a rede.

O "e se" frequente é perder o prazo da renovatória por desatenção. Passado o limite de seis meses antes do vencimento, o direito à renovação forçada se perde, e a negociação fica inteiramente nas mãos do shopping.

Na prática, o que eu vejo com mais frequência é o franqueado lembrar da renovação quando o shopping já mandou a proposta nova. Anote a janela da renovatória no dia em que assinar e converse com um advogado pelo menos um ano antes do vencimento.

Quem assina com o shopping, o franqueado ou a franqueadora#

Em muitas redes, o franqueado assina diretamente com o shopping. Em outras, a franqueadora aluga o espaço e subloca ao franqueado, o que muda quem negocia, quem renova e quanto você paga.

A Lei 13.966/2019 trata dessa sublocação no art. 3º. Qualquer das partes pode propor a renovação da locação, e nenhuma pode ser excluída do contrato na renovação, salvo inadimplência. O aluguel cobrado do franqueado pode ser maior do que o pago pela franqueadora ao shopping, desde que isso esteja expresso na COF e no contrato e não cause onerosidade excessiva ao franqueado.

A sublocação também depende de consentimento prévio e escrito do locador, conforme o art. 13 da Lei 8.245/1991, e por isso o shopping precisa ter autorizado o arranjo. Peça a cópia do contrato principal de locação, porque as obrigações dele acabam recaindo sobre você.

A vantagem da sublocação é que a franqueadora costuma ter mais poder de negociação com o shopping. O risco é você pagar uma diferença sobre o aluguel original e ficar dependente da relação entre a rede e o empreendimento.

Se fosse comigo, eu pediria à franqueadora que informasse, na COF ou em documento assinado, o valor que ela paga ao shopping e a diferença cobrada na sublocação. A lei permite a diferença, mas exige que ela seja clara, e clareza é o mínimo para você decidir.

Como somar tudo numa conta de ocupação#

A forma mais útil de comparar pontos é transformar todos os custos de ocupação num percentual do faturamento esperado. Esse número mostra quanto de cada real vendido fica com o shopping antes de você pagar mercadoria, equipe, impostos e franquia.

Veja uma simulação hipotética, com premissas simplificadas, sem relação com nenhum shopping ou rede real e com data-base em agosto do ano corrente.

• Faturamento hipotético. R$ 80.000 por mês, igual em todos os meses, o que dá R$ 960.000 por ano.
• Aluguel. Mínimo de R$ 8.000 ou 7% do faturamento, o que for maior. Como 7% de R$ 80.000 dá R$ 5.600, a unidade paga o mínimo de R$ 8.000.
• Encargos comuns e fundo de promoção. R$ 3.000 de condomínio e R$ 800 de fundo de promoção por mês.
• Custo mensal típico. R$ 11.800, ou 14,75% do faturamento.
• Custo anual com 13º aluguel. Treze aluguéis mínimos somam R$ 104.000, mais R$ 45.600 de encargos e fundo, total de R$ 149.600, ou cerca de 15,6% do faturamento anual.

Sobre esse percentual ainda incidem os royalties e a taxa de publicidade da franquia. Se a margem de contribuição do negócio for estreita, um custo de ocupação nessa faixa pode consumir quase todo o resultado, e a conta precisa ser refeita com os números do seu segmento.

A simulação também mostra o efeito do aluguel percentual. Se o faturamento subisse para R$ 150.000, 7% dariam R$ 10.500, acima do mínimo, e o aluguel cresceria junto com as vendas. Para entender como a mesma lógica pesa num formato menor, veja a comparação entre franquia de quiosque e loja.

Na prática, o que eu vejo com mais frequência é o investidor confiar no faturamento informado pela franqueadora, sem lembrar que ele é uma média de unidades e varia muito. Faça a conta também num cenário de faturamento 20% menor, porque é nele que o aluguel mínimo mostra o seu peso real.

Perguntas frequentes sobre franquia em shopping#

O shopping pode cobrar o aluguel em dobro em dezembro?#

Pode, se o contrato prever de forma clara. O STJ validou essa cláusula no Recurso Especial 1.409.849, julgado em 2016, por entender que ela é própria da locação em shopping. Inclua os treze aluguéis na sua conta anual.

Posso exigir a prestação de contas do condomínio?#

Pode. A Lei 8.245/1991 diz que as despesas cobradas devem estar previstas em orçamento e que o lojista, por si ou por entidade de classe, pode exigir a comprovação a cada sessenta dias. A associação de lojistas costuma ser o caminho mais eficiente.

A res sperata é devolvida se eu desistir?#

Depende do contrato. Ele precisa dizer em que casos há devolução, como atraso na inauguração ou mudança de projeto. Sem cláusula clara, recuperar o valor costuma ser difícil, por isso leia e negocie essas hipóteses antes de pagar.

O shopping pode se recusar a renovar o meu contrato?#

Se você cumpre os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991 e propõe a renovatória no prazo, o shopping não pode recusar alegando uso próprio do espaço. Ele ainda pode discutir valores e outras condições na ação.

Pago dois fundos de marketing numa franquia em shopping?#

Em geral, sim. O fundo de promoção do shopping é obrigatório para os lojistas, e a taxa de publicidade da franquia vem do contrato com a rede. Pergunte à franqueadora se há ajuste para unidades em shopping.

Conclusão#

Para a maioria dos candidatos, a franquia em shopping faz sentido quando o produto depende do fluxo e da conveniência que o empreendimento oferece e quando o custo total de ocupação, somado à franquia, deixa margem mesmo num cenário de vendas abaixo do previsto. Para negócios de destino, que o cliente procura de propósito, a loja de rua ou de galeria pode entregar resultado parecido com custo bem menor.

A resposta muda quando o contrato com o shopping é curto demais para garantir a renovatória, quando há res sperata alta sem cláusula de devolução ou quando a rede cobra marketing local além do fundo do shopping. Nesses casos, negocie ou procure outro ponto.

O primeiro passo é pedir ao shopping a lista completa de custos dos últimos doze meses para a posição oferecida, pedir à franqueadora a COF com pelo menos 10 dias de antecedência da assinatura ou de qualquer pagamento, como exige a Lei 13.966/2019, e montar a conta de ocupação antes de dar qualquer sinal. Depois de ler os números, o guia sobre como ler um anúncio de franquia ajuda a separar o que é dado do que é promessa, e quem ainda avalia formatos sem ponto fixo pode comparar com o modelo de microfranquia.

Aviso importante#

Este conteúdo explica os componentes do custo de ocupação em shopping e as regras gerais da Lei do Inquilinato e da Lei de Franquias, e não substitui a revisão do seu contrato por advogado nem a análise financeira de um contador. Os valores da simulação são hipotéticos, e faturamento e retorno de qualquer rede são informados pela franqueadora e mudam de unidade para unidade e de shopping para shopping.